O mercado imobili\u00e1rio\u00a0foi duramente afetado pela recess\u00e3o, e \u00e9 natural que seja assim. O pre\u00e7o de casas e apartamentos vem caindo h\u00e1 meses. Com im\u00f3veis encalhados, algumas incorporadoras t\u00eam dado descontos de 30%, 50% e at\u00e9 70% para conseguir vender \u2014 al\u00e9m de pagar parte da decora\u00e7\u00e3o. No segmento comercial, cerca de 25% dos escrit\u00f3rios do pa\u00eds est\u00e3o vazios.<\/p>\n
Ainda que a economia comece a se recuperar no fim deste ano, tudo indica que a retomada do setor imobili\u00e1rio ser\u00e1 lenta. O cr\u00e9dito, motor desse mercado, est\u00e1 mais caro e bem mais escasso. Al\u00e9m disso, o desemprego \u00e9 recorde, e a \u00faltima coisa que passa pela cabe\u00e7a de quem est\u00e1 sem trabalho, ou acha que pode ficar sem num futuro pr\u00f3ximo, \u00e9 financiar uma casa.<\/p>\n
Diante desse cen\u00e1rio, \u00e9 compreens\u00edvel que quem comprou um im\u00f3vel nos tempos de euforia, quando o pre\u00e7o subia quase todo m\u00eas, sinta uma ponta de arrependimento. Afinal, \u00e9 na crise que surgem as oportunidades de pagar barato. Diante dessa situa\u00e7\u00e3o, os compradores n\u00e3o t\u00eam d\u00favida: est\u00e3o devolvendo os im\u00f3veis adquiridos nos \u00faltimos tempos para as construtoras e pegando o dinheiro de volta.<\/p>\n
O n\u00famero aumenta a cada m\u00eas, o que transformou a situa\u00e7\u00e3o no maior enrosco do mercado imobili\u00e1rio nacional \u2014 o pior de tudo \u00e9 que, na busca por uma solu\u00e7\u00e3o, ningu\u00e9m se entende. Um pr\u00e9dio leva em torno de tr\u00eas anos para ser constru\u00eddo. Quem compra na planta vai pagando presta\u00e7\u00f5es at\u00e9 que o im\u00f3vel fique pronto \u2014 e, nesse momento, costuma pegar um financiamento banc\u00e1rio para quitar o que falta.<\/p>\n
Em tr\u00eas anos, claro, muita coisa pode mudar. Se mudar para pior e o comprador ficar sem dinheiro para pagar pelo im\u00f3vel, a op\u00e7\u00e3o acaba sendo desistir da compra. Os contratos de compra e venda feitos pelas incorporadoras t\u00eam cl\u00e1usulas de devolu\u00e7\u00e3o que estabelecem que as empresas podem ficar com uma fatia do que o consumidor pagou \u2014 e que costuma variar de 20% a 60% do total efetivamente gasto.<\/p>\n
Mas, inconformados por ter de deixar dezenas de milhares de reais para tr\u00e1s, muitos compradores t\u00eam entrado com a\u00e7\u00e3o na Justi\u00e7a para receber tudo o que pagaram \u2014 somente em 22 incorporadoras de S\u00e3o Paulo, o n\u00famero de processos aumentou 45% no ano passado, para 7\u2009686 casos, e a maioria est\u00e1 ligada a casos de desist\u00eancia.<\/p>\n
E a\u00ed cada juiz decide uma coisa: h\u00e1 os que concordam com as empresas, os que suavizam as multas e os que mandam as incorporadoras devolver tudo com juros e corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria. Quem est\u00e1 certo? Por incr\u00edvel que pare\u00e7a, ningu\u00e9m \u2014 nem empres\u00e1rios, nem ju\u00ed\u00adzes, advogados e entidades de defesa do consumidor \u2014 sabe direito.<\/p>\n
Quando lan\u00e7am um empreendimento, as incorporadoras s\u00f3 come\u00e7am a constru\u00ed-lo quando vendem, no m\u00ednimo, um ter\u00e7o dos im\u00f3veis. Caso contr\u00e1rio, o risco fica grande demais e o projeto \u00e9 abandonado.<\/p>\n
\u201cAs desist\u00eancias surgem em momentos econ\u00f4micos ruins, justamente quando \u00e9 mais complicado revender os im\u00f3veis devolvidos\u201d, diz Jo\u00e3o Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Associa\u00e7\u00e3o de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobili\u00e1rio do Rio de Janeiro.<\/p>\n
O maior risco, portanto, \u00e9 que as incorporadoras fiquem sem dinheiro para terminar a obra. Segundo a ag\u00eancia de classifica\u00e7\u00e3o de risco Fitch Ratings, os distratos \u2014 como s\u00e3o chamadas, no jarg\u00e3o do setor, as devolu\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis \u2014 corresponderam a 41% das vendas no ano passado.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, ao lan\u00e7ar um empreendimento, as incorporadoras t\u00eam despesas administrativas, de marketing e corretagem que s\u00e3o dilu\u00eddas no pre\u00e7o dos im\u00f3veis. Por isso, segundo executivos do setor, elas precisam ficar com parte do que o consumidor pagou, e essa parcela depende de quanto foi pago e tamb\u00e9m de quanto a empresa gastou no lan\u00e7amento.<\/p>\n
\u201cSe for um percentual fixo, pode ficar injusto: em alguns casos a construtora\u00a0ser\u00e1 prejudicada; em outros, o consumidor\u201d, diz Francisco Loureiro, desembargador do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo. Ainda assim, todas as tentativas de organizar a bagun\u00e7a dos distratos buscam fixar um percentual. H\u00e1 dois projetos de lei no Congresso sobre o assunto.<\/p>\n
O do senador Romero Juc\u00e1 estabelece que, em caso de rompimento do contrato por parte do comprador, a empresa poder\u00e1 reter at\u00e9 25% do que ele j\u00e1 pagou mais 5% do valor do im\u00f3vel (como indeniza\u00e7\u00e3o pelas despesas de lan\u00e7amento). O projeto recebeu um pedido de emenda da senadora Marta Suplicy, que limita o valor da reten\u00e7\u00e3o a 10%.<\/p>\n
Na C\u00e2mara, um projeto de lei do deputado Celso Russomano prev\u00ea os mesmos 10%, mas acrescenta que o valor dever\u00e1 ser corrigido pela infla\u00e7\u00e3o e acrescido de juros de 1% ao m\u00eas contados a partir da assinatura do contrato. Em paralelo, entidades do setor imobili\u00e1rio (como Abrainc e CBIC), advogados e secretarias p\u00fablicas elaboraram um conjunto de medidas a ser seguidas por empresas, consumidores e ju\u00edzes.<\/p>\n
Foi chamado de Pacto Global, mas o Procon do Rio de Janeiro n\u00e3o assinou o documento e advogados especializados em direito do consumidor criticaram as propostas. O pacto estabelece que, em caso de desist\u00eancia, o consumidor deve pagar uma multa de at\u00e9 10% do valor do im\u00f3vel ou perder o sinal e 20% das presta\u00e7\u00f5es j\u00e1 pagas. \u201cS\u00e3o pr\u00e1ticas abusivas.<\/p>\n
A soma entre sinal e 20% das presta\u00e7\u00f5es pode corresponder a mais da metade de tudo o que o comprador pagou\u201d, diz o advogado Marcelo Tapai, especializado em defender consumidores\u00a0com problemas no mercado imobili\u00e1rio. O pacto acabou sendo suspenso pela Secretaria Nacional do Consumidor, vinculada ao Minist\u00e9rio da Justi\u00e7a, para nova an\u00e1lise.<\/p>\n
No fim do ano passado, o Supremo Tribunal Federal decidiu intervir e editou uma s\u00famula sobre o tema que diz que as empresas t\u00eam de restituir os compradores \u201cintegralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor\u201d (quando as obras atrasam, por exemplo) e \u201cparcialmente no caso de o comprador ter pedido o desfazimento do contrato\u201d.<\/p>\n
Mas n\u00e3o d\u00e1 nenhuma pista de como calcular essa indeniza\u00e7\u00e3o. Continuaria tudo nas m\u00e3os do juiz de cada caso. No exterior, \u00e9 bem mais complicado desistir da compra de um im\u00f3vel depois de assinar o contrato. Em Portugal, essa op\u00e7\u00e3o nem existe: quem decidir que n\u00e3o quer mais o im\u00f3vel precisa revend\u00ea-lo no mercado \u2014 a incorporadora n\u00e3o tem nada a ver com isso.<\/p>\n
Nos Estados Unidos, vale o que est\u00e1 no contrato. Em alguns casos, as empresas devolvem uma parte do que o comprador pagou; em outros, dizem que a responsabilidade \u00e9 do consumidor, que deve revender o im\u00f3vel. \u201c\u00c9 o que deveria acontecer no Brasil\u201d, diz Luiz Ant\u00f4nio Fran\u00e7a, conselheiro da incorporadora Tecnisa.<\/p>\n
Para as incorporadoras, muitos consumidores que est\u00e3o desistindo agora compraram im\u00f3veis na \u00e9poca da euforia para tentar ganhar dinheiro com a alta do pre\u00e7o. At\u00e9 2012, era poss\u00edvel comprar casas e apartamentos\u00a0na planta e revend\u00ea-los com lucro de cerca de 40% quando ficassem prontos. Quando a economia come\u00e7ou a desacelerar, ficou mais dif\u00edcil ganhar dinheiro desse jeito.<\/p>\n
Hoje, \u00e9 praticamente imposs\u00edvel: mesmo dando descontos, \u00e9 complicado vender. \u201cO risco da desvaloriza\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode ser somente da incorporadora. \u00c9 um risco de mercado. Quando o pre\u00e7o estava subindo, as empresas n\u00e3o lucraram com isso\u201d, diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, associa\u00e7\u00e3o que re\u00fane as maiores empresas do setor.<\/p>\n
Na opini\u00e3o do advogado Rodrigo Bicalho, tirar recursos da constru\u00e7\u00e3o de um empreen\u00addimento para ressarcir consumidores \u00e9 ilegal por causa da regra do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o. Essa regra estabelece que tudo o que os compradores pagam \u00e0 construtora tem de ser, obrigatoriamente, usado nas obras. \u201cOs receb\u00edveis n\u00e3o pertencem \u00e0 empresa, mas \u00e0 constru\u00e7\u00e3o. \u00c9 ilegal dar outro destino a esses recursos\u201d, diz Bicalho.<\/p>\n
Enquanto o problema n\u00e3o \u00e9 resolvido, as incorporadoras negociaram com o Banco do Brasil e a Caixa Econ\u00f4mica a amplia\u00e7\u00e3o de programas de financiamento na planta \u2014 e n\u00e3o apenas quando o im\u00f3vel fica pronto. A esperan\u00e7a \u00e9 que isso evite o distrato por falta de cr\u00e9dito.<\/p>\n
Os bancos privados, por\u00e9m, n\u00e3o aderiram. Pode levar alguns anos, mas o mercado imobili\u00e1rio deve se recuperar junto com a economia. J\u00e1 as dificuldades regulat\u00f3rias do setor parecem mais dif\u00edceis de ser resolvidas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
O mercado imobili\u00e1rio\u00a0foi duramente afetado pela recess\u00e3o, e \u00e9 natural que seja assim. O pre\u00e7o de casas e apartamentos vem caindo h\u00e1 meses. Com im\u00f3veis…<\/p>\n","protected":false},"author":1182,"featured_media":17946,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[],"class_list":["post-20920","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticias"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20920","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1182"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20920"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20920\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20921,"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20920\/revisions\/20921"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17946"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20920"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20920"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.sincomam.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20920"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}